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原创： 袁璟轶 袁璟轶美国房产经纪人2018-11-17 最近随着利息的增长， 越来越多的客户想投资买房， 因为害怕过几年后买房的利息越来越高。  那很多客户问璟轶的第一个问题就是那到底买投资房的地税是多少呢？ 这个地税是怎么定义的呢？  那璟轶来给大家详细讲解一下吧。   这些数据都是一年所交的费用， 如果您是贷款买房的话， 贷款公司会要求您把地税，房屋保险， 和贷款一起交。  如果是自住房 （必须是自己居住，水电费必须在自己的名下， 南卡州只能有一个自住房。） 政府征收的地税是4%， 但是具体的计算方法比较复杂，所以我还是给大家上图来比较吧。 这个是Mount Pleasant的4%的地税， 房价$30万美金。  这个是投资房（租出去的， 或者第二套房）， 这个征收的地税是6%。  大家可以看到， 虽然数据上显示的是4% 和6%， 但是实际上收的地税的数额是相当不同的。 因为如果是自住房的会政府会有一定的优惠， 每个城市和区域都不一样， 所以金额也会不一样。 然后大家要记得每个区域所收的地税都有些不同， 房价贵的区域， 并不代表地税也高哦！ 当然如果您是2018 年在南卡买了投资房的话， 我有可能可以帮您减免一些地税哦！ 想要知道详细资料的欢迎来咨询我！ 我的电话是843-870-5930.  我的微信是: Juliasbling. 那下面就给大家一些干货来比较比较各个区域的地税吧！ 这个是West Ashley: 这个是6%的地税： 这个是4%的地税：  这个是Summerville的：  这个是6%的地税    这个是4%的地税： 这个是North Charleston: 这个是6%的地税：    这个是4%的地税： 这个是James Island:  这个是6%的地税： […]

1.没有绿卡的外国人可以在美国购置房产吗？美国是比较成熟的市场经济，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。 2. 为什么在美国买房子？在中国买一个普通公寓，现在就可以在美国买一个独栋别墅。相对而言，在美国买房子是极具投资价值。同时，也可以为若干年后子女去美国上学做准备；作为度假或者养老的居所也是不错的选择。我有一个客户， 在美国买了房子， 然后把房子租出去了， 租金就是他老婆和儿子来美国旅游的钱。 他说现在从而且资产放在不同的国家， 才能保障资金的保值性。 面对成千上万的房子，投资者往往需要花费几个月的时间去找到理想的房子。但是通过当地专业的房产经纪帮助您筛选出最具投资价值的房子，从而大大节省您的时间。 3. 我在美国买房以后可以移民美国吗？一般讲，买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。 买房可以被视为一种投资行为。 4. 现在是投资美国房市的最佳时机吗？ 在2008年底，美国很多城市的房价在持续暴涨了几年之后，开始下跌， 现在，房市已经慢慢回春， 但是很多城市的房价还没有完全恢复到2008年的价格。相对而言，美国目前的房子已经极具投资价值。而且目前失业率达到了历史新低， 大家有工作就有钱买房。 千禧一代也已进入结婚生子的年龄， 所以房市整体还是不错的。 但是现在美国利息在加息， 这个是今年和去年美国政府都一直在执行的。  不过美国没有限购， 所以大家这一点可以放心。但是，就如同股市一样，任何人都不可能在最低点完成交易。投资者要根据自己的资金情况和家庭情况决定投资的时间和购买房屋的地理位置。 5. 为什么房产经纪人推荐的主要都是独栋房子（House）?美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权） 6. 买房可以贷款吗?  可以， 外国公民只要出具足够的资料来证明自身的信用度和买房实力就可以。 具体的资料我会另写一篇文章， 我会为我做贷款的伙伴翻译具体的流程和资料。 首付30%以上，贷款利率大约为4.75%-6.5%（银行利率随时都在调整，具体以银行公布的为准）。 7. 在美国买房需要办理哪些手续？美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要1-2个月的时间。 8. 房产交易的基本流程是怎样的？麻烦吗？房产交易涉及下面的基本流程，如果不需要贷款，则会相对简单些。不过您不用担心，我会帮助您顺利完成整个交易流程：1) 须有中国护照和合法来美的签证2) 申请正式贷款提前批准信（30%-40%以上首付）3) 选择想要买房的地区, 4) 与你的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房 5) 填写买房出价合约书，付定金支票 6) 定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作 7) 做房屋检查 8) 要求维修 9) 审阅房屋各项结果报告 10) 审阅并与公证托管书上签章 11) 审阅前期屋主(产权)报告 12) 审阅白蚁检查报告 13) 购买房屋保险 14) 签署贷款资料 15) 公证托管结尾步骤(Close? Escrow) 16) 最後交房检查 17)

这些都是我看到我很多中国客户常犯错误。 我希望这些可以更好的帮助大家避免这些错误。我只是房产经纪人， 不是专业贷款经纪人， 具体的情况请咨询专业贷款人士。 第一： 税交的太少， 很多中国人移民来美国后最不适应的一件事就是交税了。 所以很多人都会想方设法的避税，尤其是做生意的人。 而很多会计也会想方设法的帮你合法避税，因为他们的工作就是帮客户在合法的情况下还最少的税。当然如果你在2年以内没有想贷款的话，那就没有问题。 但是如果你在2年以内想贷款买房的话， 那么这个很有可能会成为你贷款的一个小阻碍。  我看到过很多客户， 其实年收入不少， 但是因为避税太多， 造成税收上只显示2-3万的收入， 那这个时候如果你想贷款50万的话， 那就会相当的困难。   第二： 信誉度低，或者没有信誉度。 很多人以为收入够高， 信誉度低也没有事， 但是这个会直接的影响到你能不能带到款， 和你利息的高低。  很多客人的信用度（Credit）低， 并不是因为其它大问题， 一般都是忘记按时还信用卡的帐， 晚了4到5 天， 或者是忘了还车贷， 晚了2到3天。 但是如果这种情况经常发生的话， 你的信誉度很有可能被拉低。 没有信用度和信用度低也会造成你贷款的一个阻碍。 第三： 太长时间没有收入。 如果在2年以内你有超过6个月没有收入的话， 这个很有可能也会造成一定的阻碍。 当然， 特殊情况除外，如果是家人生病， 你因为照顾家人而没有收入的话， 这些特殊情况银行也会特殊处理的。  第四： 每个月的工资收入过低。 如果你过去2年的收入很高， 但是现在每个月的收入低， 贷款也会有问题。  第五： 太多负债， 如果你的负债太多这个也会直接影响到你能带到多少款。 这些都只是璟轶看到很多客户常犯的一些错误。 当然每个人的情况都不一样， 所以特殊情况得特殊处理。 其实只要按时报税， 报税不要太低， 有持续收入， 有良好的信用度， 有一定的存款， 这样贷款就会容易很多。 大家如果有想咨询关于美国南卡房市的任何问题， 欢迎来像我咨询。 我的联系方式： 电话：843-870-5930 email: [email protected] 微信： juliasbling （也可以扫码加我）

袁璟轶房产经纪人 袁璟轶美国房产经纪人2018-07-31 对于想在美国投资房产的海外投资人来说，有四类可以选择：别墅(Single House），联排/城市屋（Townhouse），公寓（Condo），地（Land）。 1.美国房子房产类型有哪些？    美国房产按主要投资类型和使用方式，可以分为4类: （1）独立别墅（Single House）: 拥有完全的独立的土地和地面建筑产权； （2）联排/城市屋（Townhouse）：拥有一块土地上部分土地产权和地面建筑完全产权，但与其他建筑一起共用某个建筑结构；这个可以分开买，如果有实力的投资者，可以考虑把整个联排都拿下。 （3）公寓（Condo）：拥有地面建筑完全产权，但仅拥有土地按比例分配的部分产权。 (4) 地（land）:拥有整个地的完整主权， 包括地下， 地上。 2.什么类型值得投资？ 对不同的城市和区域，适合投资的类型是不同的。 一般遵循的原则是： （1）从投资角度来说，独立别墅的保值和增值能力最强，公寓最弱，联排居中。 （2）在具体的投资中，在投资区域内，主要价位内、主要类型的房产，才适合投资。 （3）选择投资房产类型一定要从选择的城市区域入手分析，才能获得良好的收益。 那么现在就由璟轶说一下各种类型的优点和缺点吧。 公寓的缺点： 1.      一般都有比较高的HOA （物业管理费）。 2.      周围邻居多，这个可以是优点也可以是缺点。 3.      分摊，如果整个公寓要进行整修的话，这个钱会分摊到每个住户。 4.      很多公寓没有单独的车库。 公寓的优点： 1.      因为有HOA ，所以很多房子外部的修理和清理都不需要自己打理。 2.      在一些房价比较贵的地方，像在南卡查尔斯顿市中心的房子，公寓的价格会比较理想一点。 3.      安全性强，一般比较高档的公寓，都会在入口设置监控，而且进出的人都要有卡。 联排别墅的缺点： 1.      一般都有比较高的HOA （物业管理费）。 2.      由于不是独栋别墅，所以窗户可能没有独栋别墅的多， 所以采光可能没有那么明亮。 3.      分摊，如果整个联排要进行整修的话，这个钱会分摊到每个住户。 联排别墅的优点： 1.      HOA，联排别墅一般也有小的前后院，如果没有被围起来的话，外面都是由HOA来整理的。很多HOA 还会包括清洗房子外面和除虫。这个就要看这个联排别墅的HOA包括什么了 2.      有邻居但是不多，独立空间比较大。 3.      房价比独栋别墅稍低。 独栋别墅的缺点： 1.      需要打理的东西比较多，例如：草坪，铲雪，栅栏，清洗房屋，除虫之类的。 2.      维护的东西也比较多，如果房子出现任何问题，都必须自己解决。 3.      邻居隔得远。 4.      就联排别墅和独立别墅而言，独立别墅会稍微贵一点。 独栋别墅的优点： 1.      空间大。 2.      升值空间大，就其它房型而言，独立别墅最保值。 3.      独立性强。 4.      有完整的主权。 5.      HOA 一般很低或者没有。 地的缺点： 1.   很有可能不会每月给你提供收入（但是有很多比较独特的方式可以把地给租出去）。 2.      要有好眼光， 知道哪个地方在将来会被开发， 了解当地的政策会有帮助。

新房     新的房子，新的开始，新的自己     大多数新房屋的建造风格都是统一的，除非是在私人土地上建造的房屋。这些新房开发区可以小到只有一条街道，也可以大到像农田一样，有数十栋的房屋。这些建筑根据最新的标准建造，大多采用当代风格、节能设计，通常比同样大小的二手房更贵。虽然具体细节不尽相同，但可以总体权衡一下新房的利弊。下面就让璟轶来帮你分析一下吧！  新房的优点和缺点 优点 1.风格现代 2.装修相对灵活 3.易于维护 4.生活成本低（采用节能建筑） 5.和谐的社区环境（一致的布局和公共区域） 6.通常有业主协会（帮助保持房屋转售的价值） 7.房子是全新的！ 8.很多新房都有各种各样的保修。像一年房屋保修，两年水电保修，和十年的建筑体保修。（有一些建筑商有5年的中央空调保修） 缺点 千篇一律的设计 价格协商余地小（几乎没有） 有一些房子连冰箱也要自己出，这个看建筑商而言 可能要交物业管理费（在成熟的社区一般都是要交的， 不论新旧） 很少有特色 业主协会可能会限制你对房子的使用，比如禁止改造（尤其是房屋外面） 如果是自己建房的话时间会比较长。（一般6个月的建房时间，但是这个要看天气， 天气好的话会按时完工， 天气不好的话可能会晚2-3个月。 但是这样的话你可以选择自己要哪块地建房。） 如果是自己建房的话，他们给的一般是底价，然后如果你想加东西的话，一般最后成交的价格会高过最开始的价格。这个他们会分的很细。好处是你可以在一定的程度上设计自己的新家，坏处是不论你加的是什么都是额外加钱的。 还有一点， 买新房也分好几种， 一种是还没有建好的， 一种是建到了一半的， 最后一种是已经建好了的。a.没有建好的一般会需要6-8个月的时间来建房， 好处是你可以在最大的程度上在他们已有的房屋规划上来改造这个房子， 坏处是时间长。 b. 建到一半的，整体构造已经不能改了， 可以在一定的程度上来小型的改造这个房子。 但是也要看房子建到了哪一步。      当然了，对一个购房者来说的利处，对另一个购房者来说可能是弊处。比如，新房之前没有人住过这一点，可以说没人留下任何问题，也可以说没法知道是不是有问题。但是我们仍可以通过一些方法，来确保自己买到称心如意的新房子。     例如：检查建筑商的业绩记录。看看该公司还建过哪些建筑，此前的项目是否按时完成，建筑商和购房者之间是否发生过冲突？多逛逛。如果你住在附近，而且此开发区建好的房屋已经有人居住，可以问问这些居民，打听该建筑商是否高质量完成了工作且履行了合同义务。不要期待你的家会跟样板房一样。需要注意，你在样板房中看到的花岗岩柜台、环绕立体声家庭影院和新派喷头浴缸等豪华设备，都不包括在基本价格内。它们需要额外的费用。     看房时带上你的经纪人。如果现场有建筑商的房地产经纪人，他们会非常热心地帮助你。但是现场的经纪人是为雇佣他们的建筑商服务的，他们会为开发商谋求最大利益，而不是购房者。     最后，考虑无形因素。相似风格的房屋会吸引相似的购房者，大多数开发区都会照顾到家庭的需求。根据不同购房者的需求，一致性、孩子能否在街上玩耍等因素，可能是优势，也可能是劣势。 二手房屋 老房子，有魅力，有个性。     新的开发区遍地开花，很明显，新楼房很受欢迎。但仍有很多人愿意买二手房，那些有人住过的房屋，也吸引了许多人在这安家。 当然，二手房屋也有利弊。比如，那家有大窗户的可爱农舍，在冬天时可能透风得厉害。一般来说，与新房相比，二手房更容易购买，价格也更低，（这个在房市好的时候也不一定， 有些地区的房子是一房难求，或者没有新房， 那么价钱很可能就不会便宜了。）而且二手房会有很多让人意想不到的问题。 二手房的优点和缺点 优点 选择更广，风格更多 价格商量余地大 有房屋记录供查询（房屋文档会暴露出现过的问题） 成熟的社区环境 魅力和特点更突出 学区已经确定 缺点