原创： 袁璟轶 （Julia） 袁璟轶美国房产经纪人4月11日
由于最近房市火热， 大家对拍卖房的兴趣高涨啊！
那我现在给大家讲解一下基本的流程吧。 大家请注意的一点是， 这个是银行拿出来拍卖的， 然后是网上竞争所得。所以如果大家是想去法院拍卖的话流程会稍微不一样一点。
- 首先， 第一点找到房源， 这个我建议大家用专业的房产经纪人来找房源， 来确定房源的可靠性。 很多时候大家会在zillow 上看到pre-foreclosure。 但是很多时候这些房子不会到Auction. 所以大家看到了心动的房源， 一定要让房产经纪人来确认一下房源会不会真的上Auction.
- 确认房子竞拍的时间， 这个也请和房产经纪确认， 有的时候银行会延期拍卖的时间。
- 找到房源， 确认好时间了以后， 去看看房子， 很多房子如果已经没有人居住的话， 是允许去看的。 有人住的话， 就不行了，大家也可以叫房产经纪确认一下。 但是， 大家也要注意， 很多房子一旦进入了拍卖， 这些房子的状况估计不太好， 进入房屋一定要注意安全。 女士们尽量不要穿高跟鞋哦。 如果打算装修的话， 建议带着装修师傅一起去。
- 事先房屋检查， 这个是选择性的， 如果时间允许， 而且银行同意的情况下， 可以在拍卖之前做一个房屋检查。 这样花个$350-$450 的情况下可以对这个房子有更详细的了解， 但是也请注意的是， 房屋检查能够检查出来的东西也不多， 因为如果没人居住的话， 这些房屋通常是断水断电的。
- 如果在对一切都满意的情况下，那大家请准备好银行贷款批准信或者现金（这个必须是已经存到了银行的， 报过税的钱）等待拍卖日的到来。 在看房之前一定要和房产经纪确认， 对方能够接受的付款方式是什么， 有些的拍卖房不会接受贷款， 有些的只会接受普通贷款（Conventional）。 所以一定要和银行还有房产经纪保持密切的联系。
- 拍卖日： 房产经纪会需要您的信用卡， 因为拍卖之前会需要填一些基本信息，而且银行也需要知道您是真心想买房的。
- 开始拍卖啦： 最为激动人心的时候到了！！ 很多房子最开始的起价很低。 但是随着离拍卖结束时间的靠近， 价格会越来越高。 还有需要注意的一点是很多拍卖都会有一个底价， 如果最后的竞拍价没有到达底价的话， 银行还是不会卖的。 但是一旦底价达到了， 网站上会显示底价已经达到，然后就是价高者得。
- 拍卖价格: 拍卖是个持久战， 所以拿好您最爱的零食和饮料， 慢慢等。 因为每次到了快结束的时候， 如果又有人出了更高的价格， 竞拍会延迟15-30 分钟， 每个网站稍微不一样一点。最高价出了以后， 得等15-30 分钟没有人再出高价了， 那房子才是你的了。
- 进入合约（ under contract): 现在会有一大堆的资料等着您的房产经纪来填， 所以这个时候积极配合您的房产经纪很重要， 很多资料和贷款信息银行得确定下来， 包括押金， 律师等等。
- 合约： 在这里呢给大家提个醒。因为是银行拍卖房， 所以这个合约是相当的霸王条款的， 所以一定要事先做好心理准备。 a) 银行是不会修理这个房屋的， 所有的房子都是”As-is”。 b) 你唯一可以在不失去押金的情况下退出合约是贷不到款。c)银行不会做白蚁检查， 这个得自己做， 但是这个费用挺低的。d) 如果不能按时交房的话， 很有可能会被罚款。 e) 他们会收取手续费， 这个手续费还不低。 每个银行和网站都有点不一样。 f) 押金的额度是没有商量的， 银行说要多少就是多少。 总之呢， 一般拍卖的房子价格都低于市场价， 但是房屋的状况呢也差很多， 大家心里一定要小心计算。 不是所有的拍卖房子都是好Deal。 拍卖房子有风险大家还是请谨慎。
- 进入合约以后： 房屋检查。 银行拍卖的房子大多数都是没有通水电的， 除非里面还有人居住。 如果没有人居住的情况下， 做房屋检查是没有办法查到水电的问题的。 银行不会为了您要做房屋检查而去开通水电。 （这个由房产经纪来操作， 当然买家可以自由选择房屋检查公司。）
- 房屋估价： 这个非常的重要， 房屋的估价是按照现状来估的。所以大家不用担心。 如果房屋估价低于成交价的话， 卖家一般都会降价的， 所以大家也不用担心会买贵。 （这个由贷款公司来申请房屋估价， 但是房屋估价公司是单独的第三方公司， 买家付款。）
- 白蚁检查： 这个要看您的付款方式是什么了， 如果是普通贷款的话（conventional)贷款公司不会要求做白蚁检查。 如果是其它的贷款的话， 具体情况请询问贷款公司。 现金的话， 那就更不是必须的了。 但是在南卡白蚁检查很重要， 不论是哪种形式的付款方式， 建议都做这个白蚁检查。 如果是买拍卖房子的话， 会由买家付款。
- 在做这些的时候， 您的买家律师会同时做房产证搜索。 保证您买到的房子会有完整的主权。
- 同时呢， 买家需要找到自己心仪的房屋保险公司， 这个可以找经纪人或者贷款公司推荐， 但是也可以自行寻找。 很多时候我会建议车保险在哪， 房保险也在哪。 很多时候如果2个保险在一起的话， 保险公司会给优惠哦！
- 大家请做好心理准备， 买房是个漫长的过程， 买拍卖房所需要的资料更多。 大家跟着房产经纪和贷款公司的步调走， 一般贷款的话在30-35 天以内成交没有问题。现金的话会更快一些， 大概在15-20天左右。
- 所有的东西都做完了以后呢， 就是交房closing 啦！ 那天去律师那里把所有的资料签完以后， 房子就是你的啦！ 不过有些拍卖房可能连钥匙都没有， 尤其是那些门锁本来就坏了的。
以上呢就是所有拍卖房屋的流程和具体程序。 如果大家有任何问题， 可以来咨询我哦。
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